DSR 규제 총정리: 나도 대출 막히는 대상일까?

"내 연봉에 이 정도 대출은 괜찮을 줄 알았는데… DSR 때문에 안 된다고요?"

요즘 대출을 받으려는 많은 사람들이 마주하는 현실입니다.

 

정부는 부동산 과열과 가계부채 증가를 막기 위해 2025년까지 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 더욱 강화하고 있습니다. 이 제도는 단순히 집값만 보고 대출을 승인하던 과거 방식과 달리, 개인의 상환 능력 중심으로 대출을 제한하는 기준입니다.

 

 

이번 글에서는 "나도 DSR에 걸릴까?", "어떤 대출까지 포함될까?"라는 실제 질문들을 중심으로 현실적이고 이해하기 쉬운 방식으로 정리해드리겠습니다.

 

DSR이란?

DSR (Debt Service Ratio) = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연간 소득

• 연간 갚아야 할 모든 대출의 원리금(주택담보대출, 신용대출, 학자금대출 등 포함)을
• 연 소득으로 나눈 비율입니다.

예) 연봉 5,000만 원 직장인이 매년 2,500만 원을 원리금 상환해야 한다면, DSR은 50%입니다.

 

 2025년 확대 적용 핵심 요약

구분	2024년	2025년 이후
DSR 적용 대상	1억 초과 대출자	6천만 원 초과 대출자 (또는 보증 포함 시 3천만 원 초과)
DSR 한도	40% (기본)	30~40% (소득·연령별 차등 적용)
적용 대상 대출	주담대 + 신용대출	주담대 + 전세대출 + 정책대출 포함

 

🔸 핵심 포인트: 전세대출과 보증부 대출도 DSR 포함 대상 확대

👉 DSR 계산기 활용 (금융감독원 공식 사이트 바로가기 : 파인)

 

 어떤 대출이 포함되나요?

포함되는 대출	비고
주택담보대출	변동·고정 모두 포함
전세자금대출	은행 + 보증서 대출 모두 포함 예정
신용대출	1천만 원 이상 시 대부분 반영
학자금대출	상환 개시된 경우 포함
자동차할부·카드론	일부 금융사 적용
정책서민대출 (햇살론 등)	일부 제외 가능하나 단계적 포함 예정

🔸 카드값, 통신비, 공과금은 포함되지 않습니다.

 

 DSR 적용 예시

사례 1. 연봉 4,000만 원 직장인

신용대출 3천만 원 → 연 4% 금리 기준 월 25만 원

• 전세자금대출 1억 원 → 보증부 연 2.5% 기준 월 42만 원

기존 주담대 없음

연간 상환액 = (25만 + 42만) × 12개월 = 약 804만 원

DSR = 804만 / 4,000만 = 약 20.1% → 신규 대출 여력 있음

 

사례 2. 연봉 6,000만 원, 주담대 보유자

• 주담대 3억 원 → 연 3.8% 금리, 30년 만기 월 140만 원
• 신용대출 2천만 원 → 연 5% 금리, 월 50만 원

연간 상환액 = (140만 + 50만) × 12 = 2,280만 원

DSR = 2,280 / 6,000 = 38% → 추가 대출은 어려움

 

 내가 DSR에 걸리지 않으려면?

1. 기존 대출 상환 우선
   • 신용대출·카드론은 조기 상환 시 DSR 낮아짐
2. DSR 우회 불가능 시대
   • 과거처럼 전세대출·사업자대출로 우회 불가
3. 금리 인상도 변수
   • 금리가 오르면 같은 대출 금액도 DSR 비중이 상승
4. DSR 30% 기준도 적용될 수 있음
   • 고소득자 제외, 평균 직장인은 30~35% 예상

 

 스트레스 DSR 단계별 적용표

단계	시행 시기	적용 대상 (은행권)	적용 대상 (2금융권)	스트레스 금리
1단계	2024년 2월	주택담보대출	-	0.38%
2단계	2024년 8월	주택담보대출 + 신용대출	주택담보대출	0.75% (수도권 1.20%)
3단계	2025년 7월 1일	주담대 + 신용대출 + 기타대출	주담대 + 신용대출 + 기타대출	1.50% (지방 주담대 0.75%)

📌 스트레스 금리란? 대출 심사 시 실제 금리가 아닌 '더 높은 가상 금리'를 적용해 상환 능력을 평가하는 제도입니다. 예컨대, 3% 대출이라도 심사상 4.5%로 계산해 DSR을 판단합니다.

 

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 마무리 요약

핵심 포인트	설명
DSR이란?	연 소득 대비 연간 모든 원리금 상환액 비율
확대 시점	2025년부터 DSR 적용 대상 확대 및 기준 강화
포함 항목	주담대, 전세대출, 신용·학자금 등 대부분 포함
영향 대상	중소득층, 다중대출자, 청년층 등 주의 요망